Fundos Imobiliários - Parte 2                     

   
O objetivo principal de alguns fundos imobiliários, os chamados “fundos de renda”, é adquirir parte ou a totalidade de grandes empreendimentos, como flats, hotéis, shoppings, edifícios comerciais, escritórios, hospitais, etc. Os lucros são oriundos do ganho de capital, na compra e venda de imóveis, e também do aluguel destes imóveis, com consequente distribuição dos resultados aos cotistas. Outros fundos optam por investir em títulos do setor imobiliário, os chamados “fundos de papéis”, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), etc. Nestes casos os lucros são advindos do pagamento de juros e correção monetária (índices inflacionários: IPCA e IGPM) no vencimento destes títulos. Há ainda os fundos imobiliários que investem em cotas de outros FII – “fundos de fundos” – o que garante uma maior diversificação do portfólio, e os chamados fundos de incorporação: nestes últimos o objetivo principal é construir um grande empreendimento e depois revendê-lo. Eu diria que este tipo de FII é o que tem maior risco e consequentemente a maior possibilidade de ganho. Portanto, antes de comprar qualquer cota de um FII, devemos reconhecer a finalidade do mesmo e se o perfil se encaixa nos nossos objetivos. O regulamento e o prospecto contêm todas as diretrizes do fundo e a leitura dos mesmos é obrigatória para o sucesso do investidor.
Como já dito, as cotas dos FII podem ser compradas e vendidas pelo home broker (como por exemplo, o fundo SHPH11, Shopping Pátio Higienópolis), como se fosse uma ação, exceto aqueles que possuem uma letra “B” no final (BRCB11B), onde somente podem ser negociados em mercado de balcão organizado, porém com regras muito semelhantes ao mercado de ações.

O grande problema de alguns fundos imobiliários ainda é a baixa liquidez. Assim, devemos evitar investir grandes quantias. Uma boa alternativa é diversificar e aplicar em fundos diferentes compondo uma carteira destes ativos.

A seguir, comentarei as principais vantagens dos FII.

FII – Vantagens:

1.     Permite ao investidor aplicar no mercado imobiliário sem comprar diretamente um imóvel, evitando gastos com cartórios, corretagem e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ISTI), além de outros aborrecimentos.

2.     Diferentemente dos imóveis, as cotas têm liquidez imediata.

3.     Com pouco dinheiro você pode participar de grandes empreendimentos.

4.     As compras das cotas podem ser periódicas, por exemplo, mensais ou trimestrais, aumentando sua participação no fundo.

5.     Regularidade dos proventos: geralmente, os lucros são pagos aos investidores mensalmente, contudo, por lei, estes fundos são obrigados a distribuir pelo menos 95% do resultado de caixa a cada seis meses. Alguns fundos garantem proventos mensais mínimos.

6.     Como os aluguéis dos imóveis pertencentes aos FII são reajustados por índices inflacionários, existe uma garantia “teórica” que os proventos mensais continuarão com o mesmo poder de compra no longo prazo.

7.     O grau de especulação é bem menor que no mercado de ações. A grande maioria dos investidores é composta por pessoas físicas e as cotas têm boa correlação com o patrimônio líquido do fundo.

8.     Teoricamente apresentam uma gestão mais profissional.

9.     As taxas de administração são atrativas, menores que 1,0%.

10.  São regulamentados pela CVM e auditados por firmas independentes, o que garante maior transparência e eficácia, mitigando possíveis mazelas dos gestores.

11.  A grande vantagem é que os rendimentos obtidos por pessoas físicas (pequenos investidores) são isentos de Imposto de Renda. De acordo com a Lei 11.196/05, as regras para isenção são as seguintes:

o   Exclusividade para pessoas físicas;

o   Para aqueles que possuem menos de 10% das cotas do fundo (pequenos investidores);

o   O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas.

o   As cotas devem ser negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado, obrigatoriamente.